Bau-Turbo Teil 2: Die Kommunen bringen sich in Position

Seit dem 30. Oktober 2025 ist das "Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung" in Kraft. Prominentestes Element ist der als "Bauturbo" bezeichnete § 246e BauGB, der weitreichende Abweichungen vom Planungsrecht erlaubt. 

Drei Monate nach Inkrafttreten zeigt sich: Der Bauturbo ist in den Rathäusern angekommen. Dabei wird die neue Rechtslage nicht passiv hingenommen, sondern inhaltlich durch Leitlinien und kompetenzzuweisenden Grundsatzbeschlüssen konkretisiert. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über typische Inhalte entsprechender Leitbilder und versteht sich als Ergänzung zu unserem Beitrag vom 10.10.2025 "Zündet der Bau-Turbo?", in dem wir die wesentlichen Neuerungen der BauGB-Novelle bereits vorgestellt haben.

Das Zustimmungserfordernis nach § 36a BauGB – Was bedeutet das?

Damit der Bauturbo überhaupt „zünden" kann, braucht es die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB. Diese neue Beteiligungsform unterscheidet sich grundlegend vom bekannten gemeindlichen Einvernehmen: Die Zustimmung kann auch aus anderen Gründen als einem Verstoß gegen die §§ 31, 33, 34, 35 BauGB verweigert werden und – das ist entscheidend – sie kann nicht von der nächsthöheren Behörde ersetzt werden. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht grundsätzlich nicht.

Praktisch bedeutet dies:

Die Gemeinde prüft nicht mehr nur die Rechtmäßigkeit des Vorhabens, sondern führt eine städtebauliche Zweckmäßigkeitsprüfung durch. Im Zentrum steht dabei die Frage, ob das konkrete Vorhaben  zur städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen der jeweiligen Kommune passt. Damit wird die kommunale Planungshoheit gestärkt – die Gemeinde sitzt am längeren Hebel.

Wichtig für die Praxis: Wird die Zustimmung nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang des Ersuchens verweigert, gilt sie kraft Gesetzes als erteilt (Zustimmungsfiktion). Diese Frist hat viele Kommunen veranlasst, ihre Entscheidungszuständigkeiten differenzierter zu ordnen.

Kommunen werden aktiv: Ein Überblick

Ein Blick in die kommunale Beschlusslage in Hessen und Rheinland-Pfalz[1] zeigt: Die Städte und Gemeinden haben unterschiedliche Ansätze gewählt, um mit ihrer neu gewonnenen Freiheit und Verantwortung umzugehen. Als Gemeinsamkeit lässt sich erkennen, dass alle Gemeinden gleichermaßen gewillt sind, eine aktive Baupolitik zu betreiben und gleichzeitig Fehlentwicklungen zu vermeiden. 

Klare Zuständigkeitsregelungen

Die meisten Kommunen haben erkannt, dass der zum Teil mehrmonatige Sitzungsturnus der Stadtverordnetenversammlung für die fristgerechte Bearbeitung von Zustimmungsanfragen nicht ausreicht. Um innerhalb der genehmigungsrechtlichen Fiktionsregelung entscheiden zu können, ist mehrheitlich eine Delegation der Entscheidungskompetenz auf den Magistrat oder einen Ausschuss erkennbar. 

Inhaltliche Leitlinien und Negativkataloge

Zahlreiche Kommunen haben Negativkataloge oder Ausschlusslisten beschlossen, die definieren, in welchen Fällen der Bauturbo von vornherein keine Anwendung finden soll. Besondere Zurückhaltung zeigen die Kommunen bei Außenbereichsflächen. Zudem bestätigen die Leitlinien, dass der Bauturbo das Fachrecht nicht uneingeschränkt überwinden kann. Frankfurt nennt beispielhaft Landschaftsschutz-, Überschwemmungsgebiete und Seveso-Abstände, in denen regelmäßig keine Zustimmung erteilt werden kann. Typische weitere Ausschlussgründe sind insbesondere

• Gewerbe- und Industrieflächen, deren Erhaltung durch Entwicklungskonzepte oder andere Planungen gesichert werden soll;
• Gemeinbedarfs-, Grün- und Verkehrsflächen. 

Die Negativlisten bieten einen ersten leicht zugänglichen Ansatz, um einen Rückgriff auf den Bauturbo zu prüfen. Gleichwohl sind die Ausschlusslisten nicht schematisch anzuwenden. Hier wird im Einzelfall zu prüfen sein, ob eine Fläche (ausnahmsweise) trotz Nennung im kommunalen Negativkatalog für den Wohnungsbau rechtlich geeignet ist. Das kann insbesondere für Außenbereichsflächen der Fall sein, die im Flächennutzungsplan als Bauentwicklungsfläche vorgesehen sind.

Verknüpfung mit städtebaulichen Verträgen

Die Beschlüsse und Leitlinien lassen erkennen, dass die Kommunen ihre Zustimmungen nach § 36a BauGB in der Regel an Bedingungen knüpfen werden, die in städtebaulichen Verträgen festgehalten werden. Regelmäßig gefordert werden:

• Quoten für geförderten Wohnraum, wobei die Anforderungen variieren und bis zu 33% der neu geschaffenen Wohneinheiten bei größeren Vorhaben betragen kann;
• Bauverpflichtungen mit konkreten Fristen, um Spekulationen zu unterbinden;
• Übernahme von Infrastruktur- und Erschließungskosten;
• Klimaanpassungsmaßnahmen wie Dachbegrünungen, Baumpflanzungen und klimatischer Ausgleich. 

Proaktive Flächenidentifikation

Einige Kommunen gehen noch einen Schritt weiter: Sie identifizieren aktiv Bereiche, in denen der Bauturbo gezielt eingesetzt werden soll, etwa im Rahmen von Nachverdichtungs-Rahmenplänen oder bei fortgeschrittenen Bebauungsplanverfahren. Dies schafft spiegelbildlich zu den Negativkatalogen Planungssicherheit und ermöglicht eine frühzeitige strategische Steuerung der Wohnraumentwicklung.

Fazit

Die ersten Grundsatzbeschlüsse und Leitlinien zeigen im Kern eine einheitliche Tendenz auf: Viele Kommunen wollen die neu geschaffenen Erleichterungen strukturiert und ihren Vorstellungen entsprechend zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums aktiv einsetzen. Die kommunale Praxis entwickelt sich dynamisch – wer hier den Überblick behält und frühzeitig die richtigen Weichen stellt, kann vom Bauturbo profitieren.

In Anbetracht der Vielgestaltigkeit der Konzepte, die oft ein Nebeneinander verschiedener Belange aufrechterhalten, ist eine frühzeitige fachkundige Befassung mit den kommunalen Anforderungen zwingend notwendig, um abstimmungsfähige Planungen zu erstellen und zur positiven Zustimmungsentscheidung zu bringen. Gleichzeitig gewinnen Städtebauliche Verträge durch das „neue“ Zustimmungserfordernis nochmals an praktischer Relevanz. Die kommunale Erwartung diverse Pflichten vertraglich festzuhalten, sollte frühzeitig einkalkuliert werden, um rechtliche Spielräume auszunutzen

[1] Für den Beitrag wurde die Beschlusslage in Frankfurt a.M., Offenbach a.M., Darmstadt, Limburg a. d. Lahn und Mainz ausgewertet.