Eckpunkte Gebäudemodernisierungsgesetz: Erste Analyse

Der normative Rahmen für die Energie- und Immobilienwirtschaft ist hochkomplex. Die Regierungskoalition hat am 24.02.2026 mit ihren Eckpunkten eines „Gebäudemodernisierungsgesetzes“ einen weiteren künftigen Baustein des Normengeflechts vorgestellt.

Das Gesetzgebungsverfahren soll so schnell fortschreiten, dass das neue Gesetz am 01.07.2026 in Kraft treten kann.

Diese Zeitschiene beruht u.a. auf folgendem Zusammenhang: Gemäß dem Wärmeplanungsgesetz müssen Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern spätestens bis 30.06.2026 Wärmepläne erstellt haben. Das aktuelle Gebäudeenergiegesetz (GEG) greift diesen Stichtag auf und gestattet in solchen Gemeinden grundsätzlich nur bis zu diesem Datum den Einbau von fossil betriebenen Heizungsanlagen in Bestandsgebäude. 

Heizung

Im Mittelpunkt der Ankündigung stehen die zukünftigen Regelungen für den Austausch von Heizungen. Das Gesetz soll einen „technologieoffenen Katalog mit allen möglichen Heizungsoptionen“ enthalten. Neue Gas- und Ölheizungen sollen erlaubt sein, wenn sie ab 2029 anteilig CO₂-neutrale Brennstoffe nutzen. Der Anteil soll im Lauf der Jahre steigen („Bio-Treppe“). Auch die Lieferanten von Erdgas und Heizöl werden verpflichtet, einen nach und nach steigenden Anteil von klimafreundlichen Gasen bzw. Heizölen einzusetzen („Grüngas-/Grünheizölquote“).

Das bisherige Gesetz sieht eine Quote von 65 % für erneuerbare Energien oder Abwärme vor. Gasheizungen sind zulässig, wenn sie Wasserstoff nutzen können und der Netzbetreiber die Umstellung von Erdgas auf Wasserstoff zusichert. Nach der dritten Version der EU-Richtlinie über erneuerbare Energien („RED III“) soll die Quote für Energie aus erneuerbaren Quellen in Gebäuden bis zum Jahr 2030 bei mindestens 49 % liegen. 

Gebäuderenovierung, europarechtliche Fristen

Für Wohngebäude soll es keine Renovierungspflicht geben. Zu anderen Gebäuden ist im Eckpunktepapier keine Aussage enthalten.

Nach der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie („EPBD“) hätte Deutschland der EU-Kommission eigentlich zum Jahresende 2025 den Entwurf eines nationalen Gebäuderenovierungsplans vorlegen müssen. Die EPBD sieht u.a. jährliche Renovierungsquoten vor, damit der gesamte Gebäudebestand bis 2050 klimaneutral wird. 

Damit Deutschland nicht gegen diese und weitere Fristen der EPBD verstößt, muss sich Deutschland auf europäischer Ebene um Fristverlängerung bemühen – so auch eine Ankündigung im Eckpunktepapier. 

Wärmeplanung

Das Eckpunktepapier greift auch das Thema Wärmeplanung auf. Die Pflicht zur Aufstellung von Wärmeplänen in allen Städten und Gemeinden soll bestehen bleiben. Für kleine Gemeinden bis 15 000 Einwohner ist ein vereinfachtes Verfahren vorgesehen. Z.B. sollen Einfamilienhäuser dort von der Datenerfassung ausgenommen werden. 

Nach dem bisherigen Wärmeplanungsgesetz können die Bundesländer für kleine Gemeinden bis 10 000 Einwohnern eine vereinfachte Wärmeplanung zulassen. Von dieser Möglichkeit hat beispielsweise Schleswig-Holstein in seinem „Energiewende- und Klimaschutzgesetz“ Gebrauch gemacht. 

Wärmenetze, Auswirkungen im Mietrecht

Auch die Fern- und Nahwärme sollen neu geregelt werden. Die Koalition will die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) sowie die Wärmelieferverordnung überarbeiten. Investitionen in die Dekarbonisierung sollen auf die Kunden umgelegt werden können. Dazu wird auch das Mietrecht angepasst: Bislang verhindert § 556c BGB eine Umstellung auf Fernwärme, wenn sie teurer ist als die bisherige Wärmeversorgung. 

Als Ausgleich für die Endkunden / Mieter soll u.a. eine verpflichtende Preistransparenzplattform eingerichtet werden. Außerdem sollen Mieter vor überhöhten Nebenkosten, die auf neu eingebauten unwirtschaftlichen Heizungen beruhen, geschützt werden. 

Fazit

Die Eckpunkte werfen viele Fragen nach den künftigen Regelungsdetails auf, so dass wir mit Spannung den Gesetzentwurf im Frühjahr erwarten. Es wird in zahlreichen Gesetzen Verschiebungen an den energiewirtschaftlichen und energiepolitischen Stellschrauben geben. 

Die Klärung, ob der europarechtliche Rahmen gelockert wird (um Kollisionen der angekündigten neuen Gesetzeslage mit dem übergeordneten EU-Recht zu vermeiden), dauert vermutlich länger.